Sun Group vừa chính thức khởi công khu đô thị gần 100 ha tại đường 3/2, TP. Vũng Tàu với tổng mức đầu tư gần 37.000 tỷ đồng – dự án có quy mô lớn nhất từ trước đến nay tại thành phố biển này. Dưới góc nhìn đầu tư, đây là một dự án có tiềm năng rõ ràng, nhưng không dành cho tất cả nhà đầu tư ở thời điểm hiện tại.
Về vị trí, dự án nằm trên trục đường 3/2 – tuyến giao thông huyết mạch kết nối toàn thành phố và liên vùng, với lợi thế không bị hạn chế chiều cao xây dựng như khu vực Bãi Sau. Dự án liền kề cảng, biển, trung tâm thành phố, lại dễ dàng kết nối với TP.HCM, sân bay Long Thành và các tỉnh Đông Nam Bộ thông qua hệ thống cao tốc đang hoàn thiện. Xét trên góc độ quy hoạch, dự án được chia thành 5 phân khu, bao gồm căn hộ cao tầng, biệt thự – shophouse thấp tầng, tổ hợp lưu trú, công viên nước chủ đề rộng 19 ha và hệ thống tiện ích du lịch, nghỉ dưỡng. Đây là định hướng bài bản, hiếm thấy ở các dự án nhà ở đơn thuần tại Vũng Tàu.
Quan trọng hơn, chủ đầu tư là Sun Group – đơn vị nổi tiếng với năng lực triển khai hệ sinh thái du lịch quy mô lớn, không chỉ giỏi bán hàng mà còn có khả năng vận hành thực tế, tạo ra dòng tiền thật từ khách du lịch. Với kinh nghiệm tại Hạ Long, Đà Nẵng, Phú Quốc, việc Sun chọn Vũng Tàu là dấu hiệu rõ ràng cho thấy họ đặt cược vào bức tranh dài hạn tại địa phương này.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản hiện tại lại không dễ dàng. Vũng Tàu đang trong giai đoạn phục hồi chậm, thanh khoản còn yếu, đặc biệt là ở phân khúc second home và condotel. Với quy mô gần 100 ha, việc hấp thụ nhanh là điều không khả thi. Nếu Sun Group bắt đầu mở bán từ 2025–2026, phần lớn nhà đầu tư sẽ phải nắm giữ tài sản trong trung – dài hạn, ít nhất 3–5 năm, mới có thể kỳ vọng sinh lời rõ ràng. Đây không phải là dự án phù hợp với nhà đầu tư “lướt sóng” hoặc phụ thuộc vào dòng tiền quay vòng nhanh. Dùng đòn bẩy tài chính cao ở giai đoạn này sẽ làm tăng rủi ro đáng kể nếu thị trường chưa kịp bật dậy.
Dự án sẽ phù hợp với những ai có tầm nhìn dài hạn, tài chính ổn định, ưu tiên giữ tài sản chất lượng cao và có định hướng khai thác du lịch, nghỉ dưỡng. Trong khi đó, nhà đầu tư kỳ vọng vào lợi nhuận ngắn hạn, đầu tư theo tâm lý FOMO, hoặc chưa có kế hoạch vận hành sau khi mua thì nên cân nhắc kỹ. Các dự án của Sun Group thường không cam kết lợi nhuận cho thuê – người mua sẽ phải tự tìm khách hoặc thuê đơn vị vận hành bên ngoài.
Về tiềm năng phát triển, nếu vận hành đúng cách – đặc biệt với công viên nước 19 ha cùng các tiện ích như làng Pháp, làng Chài, chợ nổi… – khu đô thị này có thể thu hút lượng khách vãng lai lớn, trở thành điểm đến thực thụ thay vì chỉ là nơi để ở. Quan trọng hơn, Sun Group không triển khai đơn lẻ mà xây dựng theo mô hình hệ sinh thái – trong tương lai sẽ tiếp tục phát triển các dự án đảo Gò Găng, cù lao Bến Đình, Nghinh Phong… Điều này tạo nên một quỹ đạo đầu tư hoàn chỉnh, giúp khu vực tăng trưởng bền vững hơn so với các khu vực chỉ có một dự án “đơn độc”.
Dù vậy, chính việc có quá nhiều dự án, quá nhiều sản phẩm trong một khu vực cũng đặt ra rủi ro: thị trường có hấp thụ nổi hay không, và tốc độ tăng giá có theo kịp kỳ vọng? Đây là câu hỏi mà chỉ thời gian mới có thể trả lời.
Hiện tại, chủ đầu tư vẫn chưa công bố giá bán chính thức. Theo thông lệ của Sun Group, khả năng giá “dễ tiếp cận” là khá thấp, đặc biệt trong bối cảnh chi phí phát triển cao, mặt bằng giá BĐS Vũng Tàu đang dần được điều chỉnh tăng theo các quy hoạch vùng và yếu tố “sáp nhập tỉnh” đang được quan tâm. Vì vậy, chưa thể kết luận dự án này “thơm” hay không cho đến khi rõ giá, chính sách và tiến độ mở bán.
Tóm lại, đây là một dự án đáng theo dõi, có nền tảng phát triển thực và yếu tố tạo dòng tiền thật – nhưng chỉ phù hợp với những nhà đầu tư hiểu rõ mình đang đi đường dài, sẵn sàng giữ tài sản ít nhất vài năm. Đầu tư thông minh không phải là đầu tư sớm nhất, mà là đầu tư đúng thời điểm và đúng khẩu vị rủi ro.
